Bạn đang kinh doanh cho thuê phòng trọ, nhà trọ, cho thuê nhà, khách sạn? Bạn băn khoăn không biết tính thuế cho thuê nhà, thuế TNCN chủ cho thuê như thế nào? Các loại thuế phải nộp khi kinh doanh cho thuê nhà? Tất cả những băn khoăn trên sẽ được chúng tôi giải đáp chi tiết trong bài viết dưới đây.
Cách tính thuế cho thuê nhà, thuế TNCN chủ cho thuê như thế nào?
Theo Điều 4, Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về cá nhân cho thuê tài sản và loại tài sản:
Cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản, bao gồm:
- Cho thuê nhà, cửa hàng, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi (không bao gồm dịch vụ lưu trú).
- Cho thuê cá phương tiện vận tải, máy móc thiết bị (không kèm người điều khiển).
- Cho thuê các loại tài sản khác (không kèm theo dịch vụ).
Cách tính thuế cho thuê nhà, thuế TNCN chủ cho thuê áp dụng theo 2 trường hợp cụ thể như sau:
- Tổng doanh thu dưới 100 triệu/năm: được miễn thuế.
- Tổng doanh thu trên 100 triệu/năm: phải đóng thuế.
Tính thuế cho thuê nhà theo doanh thu dưới 100 triệu/năm
Với doanh thu cho thuê nhà, cá nhân, hộ gia đình được miễn đóng thuế (bao gồm thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế TNCN thuế thu nhập cá nhân, lệ phí môn bài. Cụ thể:
Cách tính thuế GTGT và thuế TNCN chủ cho thuê
Theo Điều 1 Thông tư 119/2014/TT – BTC quy định về thuế GTGT và thuế TNCN, thuế môn bài như sau:
Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai thuế, nộp thuế TNCN, thuế GTGT và thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.
Đối với cá nhân, hộ gia đình có tài sản cho thuê nhà với tổng số tiền thuê (doanh thu) trong một năm từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê hàng tháng trung bình từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN.
Lưu ý: Cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp nếu trên.
Điều 4, Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định cách tính thuế cho thuê tài sản đối với cá nhân như sau:
- Với những cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống. Để xác định không phải đóng thuế GTGT và thuế TNCN chủ cho thuê thì dựa vào tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản.
- Với trường hợp bên thuê trả tiền thuê nhà trước cho nhiều năm thì xác định doanh thu trả tiền 1 lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Ví dụ: Ông A ký hợp đồng cho thuê nhà đóng liền 2 năm, tính theo 12 tháng liên tục với thời gian từ tháng 10 năm 2019 đến hết tháng 9 năm 2021. Số tiền thuê hàng tháng là 9 triệu đồng/tháng, được trả 1 lần.
Doanh thu tính thuế và thuế phải nộp của ông A như sau:
- Năm 2019: Ông cho thuê 3 tháng (tháng 10, 11, 12/2019) với doanh thu 3 tháng là: 9 x 3 = 27 triệu đồng (<100 triệu đồng). Vậy năm 2019, ông A không cần đóng thuế GTGT hay thuế TNCN.
- Năm 2020: Ông A cho thuê 12 tháng (từ tháng 1 – 12/2020), với doanh thu 1 năm 2020 là: 12 x 9 = 108 triệu đồng (>100 triệu đồng). Vậy năm 2020, ông A phải đóng thuế TNCN và thuế GTGT.
- Năm 2021: Ông A cho thuê 9 tháng (từ tháng 1 – 9/2021), với doanh thu năm 2021 là: 9 x 9 = 81 triệu đồng (<100 triệu đồng). Vậy năm 2021 ông A không cần đóng thuế TNCN và thuế GTGT.
Sau khi xác định được doanh thu tính thuế từng năm, ông A thực hiện khai thuế một lần. Trong đó, doanh thu phát sinh số thuế phải nộp là 108 triệu đồng và số thuế phải nộp một lần cho cả hợp đồng 2 năm cho thuê là (108 x (5% + 5%) = 10,8 triệu đồng.
Cách tính lệ phí môn bài
Theo Điều 3, Nghị định số 139/2016/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC có quy định:
Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài bao gồm:
- Các cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình sản xuất, kinh doanh có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống.
- Mức doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống được xác định để miễn lệ phí môn bài là tổng doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
Vậy cá nhân cho thuê nhà có doanh thu một năm từ 100 triệu trở xuống sẽ không cần phải đóng thuế TNCN, thuế GTGT và lệ phí môn bài.
Chủ cho thuê cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để đưa vào chi phí gồm: Hợp đồng thuê nhà kèm phụ lục (không cần công chứng), chứng từ thanh toán tiền nhà.
Tính thuế cho thuê nhà theo doanh thu từ 100 triệu/năm trở lên
Theo công văn 2994/TCT-TNCN ngày 24/07/2015 của Tổng cục Thuế Việt Nam:
Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp kê khai thuế với cơ quan thuế trên địa bàn. Hoặc, bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.
Vậy, cá nhân cho thuê nhà hoặc doanh nghiệp cho thuê nhà đều có thể kê khai, cần thể hiện rõ trên hợp đồng cho thuê.
Thuế TNCN, thuế GTGT
Theo Điều 4 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định:
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm: thuế của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác (gồm tiền phạt, bồi thường) mà bên cho thuê nhận theo thỏa nhận tại hợp đồng cho thuê.
- Doanh thu tính thuế GTGT với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế của tiền bên thuê trả theo kỳ hợp đồng và các khoản thu khác (phạt, bồi thường) mà bên thuê nhận được theo thỏa thuận.
- Với trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế TNCN và thuế GTGT xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
Cách tính thuế TNCN/GTGT: Doanh thu tính thuế TNCN/GTGT x 5%
Thuế môn bài
Lệ phí môn bài cả năm phải nộp theo doanh thu bình quân năm như sau:
| Doanh thu bình quân năm | Mức phí môn bài cả năm |
| Trên 100 triệu – 300 triệu đồng/năm | 300.000 đồng/năm |
| Trên 300 triệu đồng – 500 triệu đồng/năm | 500.000 đồng/năm |
| Trên 500 triệu đồng/năm | 1.000.000 đồng/năm |
Doanh thu căn cứ mức lệ phí môn bài phải thu cho hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng của năm tính thuế:
- Với trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản cùng 1 thời điểm thì doanh thu căn cứ là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê của năm tính thuế.
- Với trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều điểm thì doanh thu căn cứ xác định lệ phí môn bài cho từng thời điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng tại các điểm của năm tính thuế (bao gồm cả trường hợp tại một thời điểm phát sinh nhiều hợp đồng).
- Với trường hợp hợp đồng cho thuê kéo dài nhiều năm thì lệ phí từng năm tương ứng với số năm cá nhân, hộ gia đình nộp thuế giá trị gia tăng, thuế TNCN.
- Với trường hợp cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế TNCN, thuế GTGT một lần với hợp đồng cho thuê kéo dài nhiều năm thì chỉ cần nộp lệ phí môn bài của một năm.
Vậy: Nếu tổng doanh thu cho thuê nhà >100 triệu đồng/năm thì chủ cho thuê phải nộp:
Tổng thuế phải nộp = (Tổng doanh thu x 10%) + Phí môn bài
Hồ sơ khai thuế
Để nộp thuế cho thuê nhà, chủ cho thuê cần chuẩn bị thủ tục hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Bản chụp hợp đồng thuê tài sản, kèm phụ lục hợp đồng.
- Chứng minh nhân nhân (photo)
- Tờ khai lệ phí môn bài (theo mẫu của Bộ Tài Chính)
- Tờ khai thuế cho thuê tài sản (theo mẫu Bộ Tài chính)
- Phụ lục theo mẫu
Với trường hợp doanh nghiệp khai thuế thay cá nhân thì tờ khai cần ghi thêm từ “Khai thay” vào trước cụm từ Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế. Đồng thời, người khai ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu (tổ chức).
Với doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Hợp đồng thuê nhà, kèm phụ lục
- Chứng từ thanh toán tiền nhà
- Chứng từ nộp thuế thay chủ cho thuê và hồ sơ nộp thuế.
Nếu cá nhân cho thuê ủy quyền cho đại diện hợp pháp cần có thêm bản chụp Giấy ủy quyền theo quy định pháp luật.
Thực hiện khai thuế và nộp hồ sơ tại Chi cục thuế nơi có tài sản cho thuê.
